Værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelser
Selina Musa
Erhvervsjuridisk fuldmægtig
E: sm@hulgaardadvokater.dk
Kristina Meier Risbjerg
Partner, advokat
E: kmr@hulgaardadvokater.dk
Familieoverdragelser skaber mulighed for at sælge en fast ejendom til familiemedlemmer på andre vilkår end ved salg til tredjemand på ejendomsmarkedet. En ændring af reglerne vedrørende værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelse er dog trådt i kraft og får virkning, når de nye ejendomsvurderinger er modtaget.
OPDATERET
Skattestyrelsen har den 3. maj 2022 offentliggjort et udkast til styresignal vedrørende 15 pct.-reglen, herunder hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Styresignalet vedrører ligeledes 20 pct.-reglen som er beskrevet i artiklen nedenfor under De nye regler.
I styresignalet beskriver Skattestyrelsen, hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Dvs. hvornår skattemyndighederne som følge af særlige omstændigheder ikke er bundet af en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen eller 20 pct-reglen. Styresignalet er opdateret med den nyeste praksis, som også er inddraget i artiklen nedenfor.
De konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom skal vurderes, ift. om der er særlige omstændigheder og forhold ved værdiansættelsen, der indebærer, at 15 pct-reglen ikke kan anvendes.
Hvad er særligt?
På baggrund af den eksisterende praksis er det Skattestyrelsens opfattelse, at følgende tre momenter skal indgå i vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder:
- Ét eller flere holdepunkter for, at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen eller 20 pct.-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi,
- Den tidsmæssige sammenhæng mellem sælgers køb af ejendommen og overdragelsen, og
- Hvor stor prisforskel der er mellem overdragelsessummen og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-erne.
Nedenstående artikel illustrerer fortsat gældende praksis på området.
Såfremt du har brug for en vurdering af, om en konkret ejendom kan overdrages fra et dødsbo eller som gave ift. de varslede konkretiseringer i styresignalet, så hjælper vi gerne.
De tidligere regler
De nye regler
Ved ændringscirkulære nr. 9792 af 27. september 2021 med ikrafttræden pr. 15. oktober 2021 skal skattemyndighederne som udgangspunkt acceptere den pris, som parterne har aftalt, såfremt denne ligger inden for plus/minus 20 % af den senest kendte offentlige vurdering.
Ændringen af reglen skal ses i lyset af den nye ejendomsvurderingslov og de nuværende og kommende offentlige ejendomsvurderinger, der er blevet og bliver offentliggjort fra 2020 og frem. Vurderingerne forventes at ligge tættere på den reelle markedsværdi. De nye regler skal anvendes, hvis man har modtaget en ny ejendomsvurdering.
Særlige omstændigheder
Selvom skattemyndighederne som udgangspunkt skal acceptere en pris, som ligger inden for plus/minus 20 % af den senest kendte offentlige vurdering, kan denne dog tilsidesættes i tilfælde af ”særlige omstændigheder”. Hvorvidt der foreligger ”særlige omstændigheder” beror på en samlet og konkret vurdering af overdragelsen og forholdene ved den nuværende ejers køb af ejendommen, hvor bl.a. ejertid og prisforskellen mellem overdragelsessummen ved den nuværende ejers køb og den forventede overdragelsespris til køber skal tages i betragtning.
Skattemyndighederne er dermed hverken efter de tidligere eller de nye regler forpligtet til at acceptere en pris, som er fastsat inden for henholdsvis 15 % og 20 %, såfremt der foreligger særlige omstændigheder.. Vi indsætter altid et skatteforbehold i familieoverdragelser, hvilket medfører, at parterne kan acceptere den nye værdi foreslået af skattemyndighederne, eller lade overdragelsen gå tilbage til sælger.
Det har ikke været klart, hvad ”særlige omstændigheder” indebærer. Bl.a. har Skattestyrelsen i 2021 offentliggjort 18 afgørelser herom, som har været med til at fastlægge begrebet. Dette har Skattestyrelsen gjort i forlængelse af Vestre Landsrets afgørelse af den 23. juni 2021 i sagen SKM 2019.281 LSR. Skatterådet havde besluttet at udsætte behandlingen af anmodninger om bindende svar, der omhandlede anvendelsen af 15 %-reglen, indtil der var faldet dom. Efter Skattestyrelsens praksis må det nu være klart, at der tages hensyn til forskellen mellem prisen, som er betalt ved den nuværende ejers køb af ejendommen og overdragelsesprisen til køber. Ligeledes tages der hensyn til den tidsmæssige forskel mellem de to handler.
Praksis er nu, at skattemyndighederne anser det som særlige omstændigheder, såfremt den pågældende ejendom har været ejet i mindre end 3 år. Derudover synes praksis også at være, at skattemyndighederne griber ind, såfremt overdragelsessummen ligger mere end 57 % over den nuværende ejers købspris efter 15 %-reglen.
Ændringens betydning
Derudover er det en betingelse for at kunne anvende de nye regler, at den pågældende ejendom har fået en ny offentlig ejendomsvurdering efter det nye system. Dvs. indtil ens bolig er blevet vurderet efter det nye system, skal de tidligere regler anvendes.
Såfremt du gerne vil have vurderet, om en konkret overdragelse falder inden for reglernes anvendelsesområde, er du velkommen til at tage kontakt til os.
Vil du høre mere, så kontakt advokat Kristina Meier Risbjerg på tlf. 42 13 42 46 eller læs mere om fast ejendom her.
